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Die häufigsten Fragen & Antworten zum Thema immobliengestützte Altersvorsorge

„Sorgenfreies Leben im gewohnten Zuhause“

Der Käufer erwirbt Ihre Liegenschaft und räumt Ihnen ein Wohnrecht an Ihrer Immobilie ein. Sie können also weiter in Ihrem Haus oder Ihrer Wohnung bleiben, zahlen keine Miete und bekommen einen Kapitalbetrag ausbezahlt. Der auszuzahlende Kapitalbetrag hängt von verschiedenen Faktoren ab, errechnet sich aber grundsätzlich wie folgt: Wert der Immobilie abzüglich des kapitalisierten Wohnrechts.

Ein Beispiel:

Ihr Haus ist 1 Mio. € Wert und sie wollen noch zehn Jahre darin wohnen bleiben und planen dann in eine Seniorenresidenz zu ziehen. Die Miete für das Haus würde monatlich 2.500 € betragen, im Jahr also 30.000 € für zehn Jahre 300.000 €. Der Wohnrechtsabzug für Ihre Immobilie beträgt daher 300.000 €.

Der Käufer erwirbt Ihre Immobilie um 700.000 € und räumt Ihnen gleichzeitig ein auf zehn Jahre befristetes – bis Sie in die Seniorenresidenz einziehen – unentgeltliches Gebrauchsrecht in Form eines grundbücherlich gesicherten Wohnrechts ein.

Auch die Vereinbarung eines lebenslangen Wohnrechts mit dem Käufer ist möglich. In einem solchen Fall bemisst sich der Gebrauchsabzug nach der durchschnittlichen statistischen Lebenserwartung der oder den gebrauchsberechtigen Person/en. Ein 75-jähriger Mann hat heute – je nach Gesundheitszustand und Lebensumständen – eine durchschnittliche Lebenserwartung von zusätzlichen 15 bis 20 Jahren, eine Frau im gleichen Alter von 20 bis 25 Jahren. Wird das Gebrauchsrecht z.B. beiden Ehegatten eingeräumt, so zählt die höhere Lebenserwartung der Frau.

Nach Verkauf der Immobilie können Sie Ihr Eigenheim weiter in gewohnter Weise nutzen. Das Wohnrecht, welches im Grundbuch im C-Blatt eingetragen und somit verbüchert ist, erlaubt die Nutzung auf bestimmte Zeit oder lebenslang. Lediglich verkaufen, vererben und belasten können Sie die Liegenschaft in Zukunft nicht mehr.

„Nach dem Motto: fair und transparent“

Der Kapitalbetrag setzt sich aus zwei Faktoren zusammen:

1. Wert der Immobilie

Unsere Partner sind erfahrene Immobilien Experten und bewerten Ihre Immobilie nach bestem Wissen und Gewissen. Anhand einer Immobilien Checkliste werden wichtige Daten erhoben. In ihre Bewertung fließen Vergleichsdaten aus rezenten Verkäufen in näherer Umgebung und sachverständige Schätzung des Gebäudewertes ein. Sollten Sie es wünschen, können Sie ihre Immobilie auch von einem unabhängigen Sachverständen aus unserer offenen SV-Liste (für Liegenschaften bis zu einer Million € Wert zu Fixpreisen) schätzen lassen und deaurea übernimmt die Hälfte der anfallenden Kosten.

2. Rentenwert des Wohnrechts: Fiktive Miete und Dauer des Wohnrechts

Im ersten Schritt wird der Ertragswert Ihrer Immobilie bestimmt. Ertragswert bedeutet: Was müsste ein Dritter an Nettokaltmiete für die Immobilie zahlen, wenn er einen Mietvertrag mit Ihnen abschließt. Dabei bleiben Mehrwertsteuer und die Betriebskosten als reine Durchläufer bei der Berechnung unberücksichtigt. Auch allfällige mietschutzrechtliche Bestimmungen bleiben außen vor. In den meisten Fällen lassen sich die Nettokaltmieten pro Quadratmeter Wohnfläche je nach Lage, Zustand und Ausstattung der Wohnung oder des Hauses gut bestimmen.

Ein Beispiel:

Ist Ihr Haus in guter Lage, 167 m2 groß und es werden für Objekte mit vergleichbarer Ausstattung und Lage 15 € pro m2 bezahlt, beträgt der fiktive Mietzins somit monatlich 2.500 € oder jährlich 30.000 €.

Ist das Wohnrecht befristet, so ist die Berechnung einfach: Für 10 Jahre Wohnrecht werden 300.000 € vom Verkehrswert der Liegenschaft abgezogen. Der Kapitalbetrag, der zur Auszahlung gelangt, beträgt bei einer Immobilie im Wert von 1 Mio. € somit 700.000 €.

Entscheiden Sie sich für ein lebenslanges Wohnrecht, bestimmt sich der Rentenwert Ihres Wohnrechts nach Ihrer voraussichtlichen, statistischen Lebenserwartung. Man nennt das in diesem Zusammenhang auch – wenig charmant – Ihren persönlichen Kapitalwert. Generell gilt: Je jünger der Verkäufer, desto höher die Lebenserwartung und desto größer der Abzug. Bei einem 65-Jährigen kann das schon mal zu einem Abzug von nahezu der Hälfte oder mehr führen, je nach dem Wert der Liegenschaft. Je älter der Verkäufer, desto niedriger fällt der Abzug für das Wohnrecht aus. Frauen leben länger als Männer und haben somit – natürlich wird jetzt so mancher sagen – einen höheren Kapitalwert als Männer bei gleichem Alter.

Wir berechnen den Kapitalwert nach einer statistisch anerkannten und wissenschaftlich gesicherten Methode, die sowohl Ihren Gesundheitszustand als auch die Risikofaktoren und Lebensumstände angemessen berücksichtigt. Dazu stellt Ihnen unser Berater 16 Fragen zu Ihren sogenannten Lebenszeit Faktoren. Die Berechnung ist transparent und kann von Ihnen jederzeit überprüft werden. Durch Optimierung Ihres Lebensstils können Sie Ihre Lebenszeit auch verlängern, was unsere Käufer Ihnen von Herzen wünschen.

In unserem Beispiel sind Sie männlich, alleinstehend, Akademiker und 80 Jahre alt. Sie leben in Österreich und sind sportlich, gesund und vital. Laut Berechnung haben Sie eine durchschnittliche Lebenserwartung von 95 Jahren. Wir nehmen also an, dass Sie noch 15 Jahre in Ihrem Haus wohnen. Die fiktive Miete für Ihr Haus auf 15 Jahre beträgt bei einer Nettokaltmiete von 30.000 € pro Jahr insgesamt 450.000 €. Ihr Auszahlungsbetrag beträgt daher 1 Mio. € minus 450.000 €, somit 550.000 €.

Der Käufer räumt Ihnen ein vertraglich festgelegtes Aufnahmerecht ein: Angehörige und Pflegepersonal können solange bei Ihnen wohnen, als Sie selbst wohnberechtigt sind.

„Nach dem Motto: einfach & klar”

Manche Anbieter bieten eine Instandhaltung und Wartung der Immobilie an – entweder nur für außerordentliche Lasten wie Heizungs- oder Dacherneuerung, manchmal aber auch für kleinere laufende Reparaturen. Dadurch steigt der Verwaltungsaufwand, den letztlich der Wohnrechtsberechtigte bezahlen muss und es werden zum Teil hohe Abzüge in Anrechnung gebracht. Zudem sind die Instandhaltungs- und Wartungserfordernisse bei den einzelnen Immobilien höchst unterschiedlich. Auch die individuellen Ansprüche und Erwartungen liegen oft weit auseinander.

Sie wissen einfach am besten, wie Sie Ihre Immobilie in Schuss halten.

Wir empfehlen Ihnen daher, für die Wartung und Instandsetzung wie als Eigentümer verantwortlich zu bleiben. Somit bleibt alles gleich bis auf die Eigentumsverhältnisse und den Kapitalbetrag, den Sie erhalten. Nach dem Grundsatz ‚einfach & klar‘ werden Sie nicht mit hohen Verwaltungs- und Instandhaltungskosten belastet.

Es wird daher auch kein Wertabzug für die Wartung und Instandhaltung der Immobilie vorgenommen. Wir halten es für legitim und fair, wenn die Instandhaltung und Versicherung der Immobilie weiter in Ihren Händen als Wohnrechtsberechtigter liegt.

Werden bei Übernahme der Liegenschaft offensichtliche grobe Mängel festgestellt, so sind diese im Zuge der Bewertung der Liegenschaft zu besprechen und allfällig ein Sanierungsplan zu erstellen. Später gewünschte Umbauarbeiten oder Modernisierungen erfolgen ebenfalls auf Kosten des Wohnrechtsberechtigten und müssen gesondert vereinbart werden. Dem allfälligen Einbau von Treppenliften sowie sonstigen behindertengerechten Adaptierungen wird schon im Vorfeld zugestimmt.

Bei der Versicherung haben Sie ein Wahlrecht. Durch den Verkauf kann der Versicherungsvertrag binnen 4 Wochen nach grundbücherlicher Durchführung gekündigt werden. Wir können Ihnen mit unseren Partnern in der Regel einen besseren Vertrag und Tarif anbieten, der Skaleneffekte durch eine Vielzahl von Verträgen nutzt. Sie können aber auch bei Ihrer Versicherung bleiben. Sie bezahlen die Versicherung weiter, die Polizze wird jedoch auf den neuen Eigentümer umgeschrieben.

Beim Fruchtgenussrecht können Sie Ihre Immobilie nicht nur selbst nutzen, sondern auch vermieten.

Hier gibt es ein großes ABER zu bedenken: Die Vermietung einer Immobilie birgt zahlreiche Risiken, die sich nur schwer abschätzen lassen und die Vereinbarung eines Fruchtgenussrechtes bedarf daher einer gesonderten Beurteilung. Fehler in der Vertragsgestaltung durch komplizierte Mietvorschriften, aber auch einfach nur die Überlassung der Immobilie in der Familie, stellen die Durchsetzbarkeit von Befristungen oft in Frage. Auch können Mietnomaden die Immobilie in wenigen Monaten verwüsten und dadurch wesentlich entwerten.

Grundsätzlich ist unser Modell deshalb auf Basis eines Immobilienankaufs mit befristetem oder lebenslangem Wohnrecht für Sie persönlich aufgebaut. Sollten Sie die Einräumung eines Fruchtgenussrechtes wünschen, werden wir versuchen mit Ihnen und dem Käufer eine gesonderte Lösung zu erarbeiten, die diesen Unwägbarkeiten Rechnung trägt.

„Nach dem Motto: Schuster bleib bei deinem Leisten.“

Der Verkauf Ihrer Immobilie unter Vorbehalt eines Wohnrechts stellt sicher die häufigste und am meisten nachgefragte Form der Immobilienverrentung dar. Die Vor- und Nachteile sind dabei für Käufer und Verkäufer bei fairer Bewertung der Immobilie und des Wohnrechts ausgewogen.

Der Käufer ist an einer langfristigen Wertsteigerung bei Immobilien interessiert. Das wird voraussichtlich so lange der Fall sein, als die Zinsen von den Zentralbanken niedrig gehalten werden. Andererseits können Zinssteigerungen oder ein Zerfall der Eurozone zu massiven wirtschaftlichen Problemen führen, die eine Stagflation oder deflationäre Entwicklungen begünstigen, wodurch es auch zu massiven Preisverlusten bei Immobilien kommen kann. Sie oder Ihre Erben profitieren also nicht mehr von Preissteigerungen, sind aber von einem allfälligen Werteinbruch Ihrer Immobilie auch nicht mehr betroffen. Somit sind die Chancen und Risiken einer Immobilienverrentung ausgewogen.

Grundsätzlich gilt: Je einfacher und klarer das Modell, desto fairer und gerechter die Berechnung.

Ein Immobilienverkauf mit befristetem Wohnrecht enthält keinerlei Unwägbarkeiten. Beide Vertragsparteien wissen genau, was sie erhalten und worauf sie sich einlassen basierend auf einer fairen Wertbestimmung.

Davon empfehlen wir nur eine Ausnahme: Die Vereinbarung eines lebenslangen Wohnrechts. Dieses enthält einen unbestimmten Faktor: den Ihrer Lebenserwartung. Die Berechnungen gehen dabei von einem statistischen Mittelwert aus, der naturgemäß abweichen kann. In gewisser Weise ist ein lebenslanges Wohnrecht daher ein Glücksgeschäft – für den Käufer genauso wie für Sie. Sie können früher versterben als angenommen, wovon der Käufer profitiert oder länger leben was unsere Käufer Ihnen von Herzen wünschen und gönnen, auch wenn es rechnerisch zu ihrem Nachteil gereicht.

Unsere Käufer zahlen Ihnen den Kapitalbetrag immer aus. Damit wird jedes Insolvenz- oder Zahlungsrisiko ausgeschlossen.

Auch eine Leibrente auf Zeit lässt sich in unserem Verrentungsmodell gut darstellen. So können sie sich den Auszahlungsbetrag oder einen Teil davon von Ihrer Bank oder Versicherung auch als Leibrente auszahlen lassen.

Ein Beispiel:

Der Auszahlungsbetrag beträgt 700.000 €. Sie wollen 70.000 € oder 10% sofort bar erhalten und den Rest in monatlichen Raten von 2.500 €. Sie veranlagen in diesem Fall Ihr Geld auf dem Konto der Bank Ihrer Wahl und Sie erhalten 252 Monate oder 21 Jahre den monatlichen Rentenbetrag von 2.500 €. Anfallende Zinsen stehen Ihnen ebenfalls zu. Sollten Sie in Zukunft doch einmal einen größeren Geldbetrag brauchen, rufen Sie ihn einfach bei Ihrer Bank ab.

Es gibt auch andere Modelle der Immobilienverrentung, die von uns aber nicht empfohlen werden. Echte Leibrentenmodelle, ein Teilverkauf Ihrer Immobilie und Verzehrkredite (sogenannte Umkehrhypotheken) sind hier zu nennen. Verbraucherschützer machen zu Recht darauf aufmerksam, dass es bei den letztgenannten Geschäften oft wirtschaftlicher ist, einen Kredit aufzunehmen oder die Immobilie zu verkaufen und einen langfristigen Mietvertrag abzuschließen. Der Nachteil einer Leibrente auf Lebenszeit sind die hohen kalkulatorischen Abschläge die notwendig sind, um das Langlebigkeitsrisiko zu minimieren. Bei einer lebenslangen Leibrente muss der Vertragspartner nicht nur Wohnraum, sondern auch Kapital zur Verfügung stellen, nämlich die monatliche Leibrente.

In der Regel kommt es bei all diesen Modellen zu hohem Verwaltungs- und Rückstellungsaufwand, den wir unseren Verkäufern nicht empfehlen können. Deshalb denken wir, dass solche Risiken besser über Banken und Versicherungen abgedeckt werden, ganz nach dem bereits bekannten Motto: einfach & klar.

Sofern Sie ein Angebot für solche Modelle wünschen, empfehlen wir Ihnen sich an eine Bank oder Versicherung zu wenden. Gerne beraten wir Sie diesbezüglich und stellen bei einem Wunsch auf Leibrente auf Lebenszeit, Verkauf mit Rückvermietung (Sale and Lease Back), Teilverkauf mit Nutzungsentgelt oder Umkehrhypothek einen Kontakt zu unseren Partnern aus der Banken- und Versicherungsbranche her. Dies deshalb, weil wir der Meinung sind, dass bei diesen Modellen das Verrentungsmodell in den Hintergrund tritt und das Versicherungs- oder Bankgeschäft im Vordergrund steht.

Grundsätzlich kommen für unsere Käufer alle Immobilien in Betracht. Bevorzugt werden aber Immobilen in innerstädtischen Lagen und umliegenden Gemeinden sowie Immobilien mit touristischem Wert.

Der Markt für immobiliengestützte Altersvorsorge unterscheidet sich fundamental vom herkömmlichen Immobilienmarkt. Wir schätzen diesen Markt in Österreich auf ca. 300.000 Immobilien. Sie als Verkäufer sind vor allem am Kaufpreis, an einem unter allen Umständen gesicherten Wohnrecht, an transparenter und fairer Vertragsgestaltung sowie garantierter Diskretion interessiert. Als Käufer kommen nur Investoren in Frage, die die Immobilie nicht selbst nutzen wollen. Für beide Seiten besteht ein erhöhter Aufklärungs- und Beratungsaufwand, der spezielle juristische und steuerrechtliche Kenntnisse erfordert. Wir stellen sicher, dass Sie nur von fachkundigen Experten betreut werden, welche Ihr Angebot an kapitalstarke, ausgewählte Interessenten weiterleiten. Wir garantieren unseren Kunden 100% Diskretion.

Haben wir den passenden Käufer für Ihre Immobilie gefunden, verrechnet Ihnen unser Partner die bei Verdienstlichkeit übliche gesetzliche Maklerprovision von drei Prozent.

„Die Antwort ist kurz und bündig: nichts.“

Vorab wollen wir eines klarstellen: Unsere Käufer sind kapitalstark und an einer langfristigen Rendite interessiert. Dennoch weiß man nie was passiert. Daher ist Ihre Frage absolut berechtigt und die Antwort ganz klar: nichts.

Ihr Geld haben Sie bereits erhalten. Sie haben keinerlei Gläubigerrisiko. Ihr Wohnrecht ist grundbücherlich gesichert und muss auch von einem neuen Eigentümer respektiert werden. Die gegenseitigen Rechte und Verpflichtungen sind vertraglich geregelt und gehen auf einen allfälligen Rechtsnachfolger über.

Unsere Partner beraten Sie ausführlich und unentgeltlich, ob und welches Verrentungsmodell für Sie in Frage kommt. Grundsätzlich gilt, je älter Sie sind, desto weniger Abzug für das Wohnrecht fällt an. Je höher der Wert Ihrer Immobilie, desto eher macht es Sinn, auch schon ab 60 oder 65 Jahren an eine Immobilienverrentung zu denken.

Unsere Verträge sind notariell geprüft und Ihnen entstehen mit Ausnahme von anfallenden Immobiliensteuern und Maklergebühren keinerlei weitere Kosten. Der Notar kümmert sich auch um Beurkundung und Eintragung des Verkaufsgeschäftes in das Grundbuch. In der Regel erfolgt die Auszahlung des Kapitalbetrages binnen vier bis sechs Wochen nach beidseitiger Unterschrift des Vertrages.

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