Immoblienverrentung versus Teilverkauf
Risiken und Chancen
Im Immobilienteil einer großen regionalen Tageszeitung war am Samstag zu lesen: „Tausche Cash gegen Hausanteil – Ältere Menschen wollen zu Hause bleiben, müssten dafür aber investieren. Neue Geschäftsmodelle kaufen Teile des Hauses, das weiter vom bisherigen Inhaber bewohnt wird.“ (SN 3.12.2022, S 25)
Demografischer Wandel in Österreich
In zehn Jahren wird es annähernd doppelt so viele über 75 Jährige geben als heute – die Bevölkerung in Österreich altert rapide. Inflation und hohe Energiekosten verunsichern und lassen viele Menschen finanzielle Engpässe bei der Lebenshaltung befürchten. Mehr als die Hälfte der Österreicher besitzt ein Eigenheim, das in letzten Jahren stark an Wert gewonnen hat. Es liegt also nahe, dieses „Betongold“ gegen Cash zu tauschen. Doch welches Geschäftsmodell eignet sich für wen?
Hausverkauf mit Wohnrecht
Beim Hausverkauf mit Wohnrecht, auch Immobilienverrentung genannt, wird das Haus oder die Wohnung mit dem Verkehrswert geschätzt und die fiktive Miete für das in der Regel lebenslange und grundbücherlich gesicherte Wohnrecht abgezogen. Der verbleibende Kapitalbetrag wird ausbezahlt und schafft maximale Liquidität. Andererseits profitiert der Verkäufer nicht mehr von allfälligen zukünftigen Wertsteigerungen seiner Liegenschaft.
Teilverkauf
Beim Teilverkauf bleibt der Hausbesitzer in der Regel Hälfte Eigentümer und er und seine Erben können den Hausanteil zumindest theoretisch jederzeit wieder zurückkaufen. Damit eignet sich der Teilverkauf vor allem für Menschen, die von einer Bank altersbedingt oder auch wegen zu geringer Bonität bislang kein Darlehen erhalten. Das Rückkaufsrecht ist wegen der mangelnden Liquidität bei Pensionisten oft kritisch zu bewerten und setzt überdies eine weitere Bewertung der Liegenschaft zu einem späteren Zeitpunkt voraus. Mit dem Rückkauf sind deshalb wieder hohe Transaktionskosten verbunden. Der Investor räumt dem Verkäufer an seinem Anteil ein entgeltliches Fruchtgenussrecht ein, welches über die Jahre steigen kann. Kann dieses Nutzungsentgelt nicht mehr bezahlt werden, droht die Löschung des Fruchtgenussrechtes und damit der Verlust des Wohnrechtes. Deshalb ist eine Bankfinanzierung einem Teilverkauf gewöhnlich vorzuziehen. Für Wohnungen kann dieses Modell des Teilverkaufs aufgrund der Rechtslage ohnehin nicht angeboten werden.
Fazit
Die Regierungsinitiative, welche diskriminierende Kreditvergabe an ältere Menschen abschaffen will, sollte hier Entlastung bringen und einen Teilverkauf in vielen Fällen nicht mehr nötig machen. Gerade für ältere Menschen kann Immobilienverrentung eindeutig eine Entlastung einer angespannten finanziellen Situation oder einen höheren Lebensstandard ermöglichen.
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- Mai 25, 2023
